Construction de logements : permettre à tout un chacun d'accéder à un logement abordable
Au fil des dernières décennies, le dynamisme économique a apporté au Luxembourg et à ses résidents une prospérité notable. Cependant, en l’absence de mesures politiques pour accompagner efficacement cette croissance, le pays fait actuellement face à une pénurie de logements qui ne cesse de s’accentuer depuis quelques années et menace d’affaiblir la cohésion sociale. Le prix des logements, qui augmente plus fortement que les revenus, entrave le pouvoir d’achat et inhibe le développement économique. Sur le marché du logement, le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande menace de briser le rêve de devenir propriétaire de plus en plus de personnes vivant au Luxembourg, notamment des jeunes familles. Et ce ne sont pas seulement les personnes à faible revenu qui sont touchées : la problématique du logement concerne désormais aussi une grande partie des classes moyennes. La situation actuellement marquée par des intérêts en hausse fait reculer la demande et bloque le secteur du bâtiment, ce qui met les moyennes entreprises sous pression et renforce le déficit en nouvelles constructions.
Face à ce constat, il est évident que la politique doit fournir des efforts supplémentaires considérables. En dépit de nombreuses mesures prises ces dernières années, la crise du logement est toujours aussi urgente. Les effets de ces mesures n’ayant été qu’insuffisants jusqu’à présent, nous devons fermement continuer à lutter contre la crise du logement par le biais de mesures aussi bien à court terme que structurelles.
En conséquence, le DP va lancer une offensive historique sur la construction de logements. Notre objectif est de construire la quantité de logements déclarée comme nécessaire par le STATEC afin de répondre à la demande. C’est pour cette raison que nous allons construire, à l’instar de la ville de Vienne, des logements publics en masse tout en renforçant la collaboration entre les acteurs du secteur public et du secteur privé pour y parvenir. À court terme, nous veillerons à ce que le plus de projets privés que possible qui actuellement ne peuvent pas être concrétisés en raison de la crise qui nous frappe soient repris. Par ailleurs, nous nous engagerons pour que les terrains constructibles détenus par l’État soient mobilisés pour y construire des logements dans les plus brefs délais. À travers des appels d’offres publics, nous envisageons d’impliquer plus activement et plus efficacement le secteur du bâtiment dans la création de logements publics.
Ces dernières années, les investissements publics destinés à la construction de logements abordables n’ont cessé d’augmenter. Nous poursuivrons cette voie systématiquement. En même temps, nous sommes convaincus que les investisseurs privés sont des partenaires essentiels pour faire avancer la construction de logements publics. Nous recourrons de façon accrue au capital privé et impliquerons précisément les citoyens dans notre lutte contre la pénurie de logements. Les investisseurs privés jouent aujourd’hui déjà un rôle capital dans la construction de logements destinés à la location sur le marché privé. Nous maintiendrons les incitations qui existent et introduirons d’autres mesures ciblées.
En tant que DP, nous allons mettre en place des programmes innovants afin de faciliter l’accès à des logements abordables aux jeunes familles et aux classes moyennes. Par exemple avec le concept de la location-vente qui permet de comptabiliser les loyers versés pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Par ailleurs, nous avons à cœur de simplifier, numériser et rendre plus transparents les procédures d’autorisation. L’expérience a montré que nous ne pouvions déployer la dynamique nécessaire à de nombreux projets immobiliers en raison de procédures fastidieuses et de lois inutilement restrictives, notamment en ce qui concerne la protection de l’environnement. En introduisant un code de la construction, nous aspirons à améliorer la lisibilité de la législation. Pour augmenter la cadence de la construction de logements, nous rendrons le cadre réglementaire lié à la protection de l’environnement plus efficace, et garantirons que les dispositions légales de protection de l’environnement ne conduisent pas à des procédures d’autorisation vainement longues.
Créer davantage de logements dans de meilleurs délais
À court terme, nous veillerons à ce que la main publique reprenne le plus de projets privés possible qui ne sont pas réalisés à cause de la crise actuelle. D’une manière générale, l’État doit s’impliquer plus activement dans le marché de l’immobilier, et recourir davantage aux offres d’immeubles complets (anciens ou neufs) mis en vente afin d’augmenter parc immobilier public à court terme. Sous le gouvernement présidé par le DP, un groupe de travail a ainsi déjà été constitué pour vérifier rapidement et efficacement les offres et mener des négociations avec les constructeurs privés. L’État doit avoir la possibilité d’acheter ces projets à des prix raisonnables afin de les intégrer à un grand parc immobilier public en tant que logements à louer.
Le DP continuera à s’engager pour que les terrains communaux et de l’État puissent être bâtis instantanément, en priorité afin d’y construire des logements à louer. Il faut éviter que les communes et l’État ne vendent des terrains constructibles au plus offrant et prennent ainsi part à la spirale des prix des biens immobiliers. En lançant des appels d’offres publics et en attribuant, si besoin est, les terrains en fonction des concepts proposés, nous envisageons d’impliquer plus activement et plus efficacement le secteur de la construction dans la création de logements publics.
Pour accélérer la construction de logements publics, le DP s’aventurera sur de nouvelles voies et intègrera des terrains constructibles qui se trouvent en dehors du périmètre de construction, mais tout de même à proximité des zones urbaines. Dans les zones vertes, le DP désignera certains terrains comme exclusivement constructibles pour des logements publics et non pour le libre marché. Le DP veillera à ce que cela se passe uniquement là où c’est pertinent, et favorisera par ailleurs la mixité sociale.
À l’heure actuelle, la validation de projets d’habitation incombe tant au ministère de l’intérieur qu’à celui de l’environnement. Pour débureaucratiser et accélérer nettement les procédures d’approbation fastidieuses, le DP placera toutes les compétences en lien avec la construction de logements sous la responsabilité du ministère du Logement.
Dans les années à venir, l’effectif de logements de location publics va connaître une croissance continue ; ces logements devront donc être administrés de façon efficace et dans l’intérêt des locataires. Le DP créera par conséquent une nouvelle agence qui aura pour responsabilités l’administration et l’attribution centralisées de tous les logements publics à louer. Cette agence traitera les tâches administratives avec efficacité et transparence par le biais d’appels d’offres.
Pour assister les communes dans la gestion des logements qui leur appartiennent, nous leur permettrons aussi de faire administrer leurs biens immobiliers par cette agence.
Avec le « Baulandvertrag », le DP mettra l’instrument adéquat à la disposition des communes et garantira que les terrains constructibles supplémentaires soient effectivement construits au cours d’une période donnée. Le « Baulandvertrag » vise à rendre inintéressante toute spéculation sur les terrains constructibles et à offrir aux communes la sécurité de planification dont elles ont besoin pour créer de nouveaux espaces d’habitation et croître de manière durable.
Le DP veut augmenter la densité de construction là où cela s’avère judicieux en matière d’urbanisme. Construire en hauteur permet de mettre des logements sur le marché tout en ralentissant l’occupation des sols. Le DP examinera l’introduction d’outils supplémentaires visant à motiver les communes à construire plus densément que ce que ne prévoit leur plan général de construction, de façon similaire au Pacte logement 2.0 et au Plan sectoriel logement.
Le DP aidera encore davantage les communes à devenir actives elles-mêmes dans la construction de logements. Nous étendrons les subventions actuelles jusqu’à 75 % pour les communes qui créent des logements sociaux et/ou abordables. En raison des prix de la construction, des matériaux et de l’énergie en hausse, il n’est pas rare que les montants maximaux prévus par la loi (plafonnement légal) soient co-financés à moins de 75 % par l’État.
Par ailleurs, l’expertise nécessaire doit être mise à la disposition des communes pour les rendre capables de créer elles-mêmes des logements abordables. C’est pourquoi nous mettrons à la disposition des communes des moyens supplémentaires pour se faire accompagner par des professionnels, par exemple par un architecte ou un bureau d’études.
En introduisant le Pacte logement 2.0 lors de la dernière législature, le gouvernement présidé par le DP a mis sur pied un instrument important pour encourager systématiquement la création de logements abordables. En même temps, le Pacte logement 2.0 permet de construire plus densément que ce qui est prévu dans le plan d’aménagement général (PAG). Le DP examinera en détail les effets du Pacte logement 2.0 sur la création de nouveaux logements et adaptera le cadre légal en cas de besoin.
De plus, le DP analysera dans quelle mesure l’application de l’article 29bis est possible dans des quartiers existants pour créer – ne serait-ce que partiellement – des logements abordables par le biais d’une densification ultérieure. Le DP veillera à ce que le modèle proposé ne soit pas uniquement pertinent au sens du développement urbain, mais aussi attractif pour les promoteurs privés.
Le DP renforcera le cadre juridique relatif aux communautés résidentielles pour que les locataires et les bailleurs de CR disposent de directives claires quant à leurs droits et devoirs. Ceci doit avant tout donner lieu à une offre plus grande de communautés résidentielles à l’intention des jeunes gens.
En raison des coûts de construction qui ont augmenté, de plus en plus de citoyens se réunissent en coopératives de logement. Le DP veut apporter son soutien, par l’action et le conseil, à la création de coopératives de logement et éliminer les éléments économiques et juridiques qui font obstacle.
Le DP augmentera l’offre de logements étudiants abordables et proches des campus, et incitera les initiatives privées de construction de tels logements. Nous créerons aussi des logements abordables pour les personnes en début de carrière professionnelle.
L’aménagement d’un logement supplémentaire dans une maison individuelle constitue une possibilité de créer rapidement un nouvel espace habitable. Le DP introduira par conséquent une subvention pour la création d’un logement intégré. Le DP examinera aussi dans quelle mesure il est nécessaire et propice de créer une base légale claire pour le logement intégré.
Soutenir les modèles d’habitation alternatives
Le DP conseillera, sensibilisera et soutiendra les communes pour adapter les directives de construction locales et permettre des modèles d’habitation alternatives comme les « Tiny houses ».
Le DP encouragera la construction de logements dans les zones industrielles à l’intention des personnes qui y travaillent.
Le DP souhaite faciliter aux propriétaires la mise en location (en vue d’un usage privé ou à but lucratif) de leurs terrains constructibles pour que des constructions modulaires puissent y être installés. À cette fin, le DP fera passer la durée minimale des contrats de bail, actuellement fixée à 50 ans, à 10 années, et/ou introduira une nouvelle catégorie de location.
Pour promouvoir ce modèle, des incitations fiscales similaires à celles du modèle d’exonération d’impôt à 50 % sur les revenus locatifs de logements dans le cadre de la « gestion locative sociale » seront introduits.
cf. chapitre Politique économique
cf. chapitre Politique fiscale
Introduire des programmes de financement innovants
Le DP investira massivement dans la construction de logements publics. Pour ce faire, le DP mettra à disposition les moyens financiers nécessaires à la réalisation de projets publics de grande ampleur. Le DP examinera si les appels d’offres diversifiés ne sont pas une approche plus efficiente et plus efficace que lorsque l’État est lui-même maître d’ouvrage à travers ses propres entrepreneurs publics.
Le DP créera un fonds public à travers lequel les citoyens et les entreprises pourront investir dans des projets immobiliers. Pour garantir un certain rendement aux investisseurs, ce fonds n’investira pas uniquement dans des habitations abordables, mais aussi dans des projets de construction de résidences sur le marché du logement privé. Le DP examinera en outre si des incitations fiscales peuvent être créées pour encourager les investissements.
Le fonds de compensation commun au régime général de pension dispose de réserves à hauteur de 26 milliards d’euros. Sur la base de critères clairs, ces moyens sont utilisés pour des investissements très diversifiés. Le DP s’engage pour qu’une partie du fonds de compensation soit investie dans des projets visant à augmenter l’effectif de logements abordables sur le territoire national. Un projet pilote en ce sens a déjà été initié avec succès à Grevenmacher il y a quelques années : un projet du fonds du logement a été élaboré puis, une fois finalisé, vendu au fonds de compensation et simultanément remis en location (sale and lease back). Le fonds de compensation investit donc dans des projets immobiliers locaux tandis que le fonds du logement peut augmenter son offre de logements.
Pour le DP, le secteur privé est un partenaire essentiel pour la création de logements abordables. Le DP introduira un soutien financier à l’intention des sociétés qui créent des logements abordables destinés à leur personnel.
Par ailleurs, les sociétés privées doivent elles aussi avoir la possibilité de profiter des subventions sur la création de logements abordables qui sont à l’heure actuellement exclusivement réservées aux communes et aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
D’autres modèles de collaboration avec des investisseurs privés pourraient aussi consister en la mise en location à long terme d’immeubles résidentiels privés par l’État. Les propriétaires de maisons unifamiliales qui ne souhaitent pas se séparer de leur capital immobilier percevraient un loyer total négocié pendant toute la durée du contrat. L’un des deux entrepreneurs en construction publics serait familiarisé avec l’administration et l’attribution et le propriétaire pourrait réévaluer son bien à l’expiration de l’utilisation de longue durée.
En ce sens, il serait tout aussi envisageable qu’un entrepreneur en construction privé implique l’État dès la planification, procède à la construction selon les exigences du marché de la construction de logements abordables et loue les réalisations à l’État à long terme une fois finalisées.
En fin de compte, les promoteurs publics devraient aussi louer des terrains sur lesquels seraient construits et mis en location des bâtiments modulaires temporaires. À cette fin, le DP fera passer la durée minimale des contrats de bail, actuellement fixée à 50 ans, à 10 années, et/ou introduira une nouvelle catégorie de bail.
Le DP entend adapter les aides au logement à la situation actuelle du marché de l’immobilier et à l’inflation. Tant le montant des aides que les salaires seuils des demandeurs vont être revus à la hausse. La durée de traitement des demandes a déjà pu être sensiblement raccourcie. Le DP veut faire avancer la modernisation et la numérisation de l’administration.
Pour permettre, notamment aux jeunes gens, d’accéder à la propriété, le DP encouragera la location-vente. Ce modèle consiste à comptabiliser les loyers versés pendant quelques années comme faisant partie du prix de vente, ce qui facilite l’acquisition de son propre logement.
Le modèle de la rente viagère consiste à vendre son logement à un prix avantageux sous la forme d’une rente mensuelle payée par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. En contrepartie, l’ancien propriétaire a la possibilité de continuer à vivre dans le logement. À la mort du vendeur, le bien devient la propriété de l’acheteur. Le DP veut continuer à promouvoir ce modèle au Luxembourg.
La banque climatique ayant été réformée et les prêts sans intérêts ayant été supprimé au cours de la dernière législature, le DP entend désormais vérifier dans quelle mesure une réforme supplémentaire est nécessaire pour garantir l’effet de cet instrument. Depuis, les taux d’intérêts ont augmenté de telle manière que bon nombre de nos concitoyens n’ont plus les moyens de contracter un prêt climatique, même avec un taux d’intérêt réduit.
Pour favoriser l’assainissement énergétique des logements existants, le DP veut modifier les critères du prêt climatique de sorte que tous les propriétaires puissent bénéficier d’un prêt sans intérêt. Cela nous aidera à atteindre les objectifs climatiques nationaux. En même temps, les propriétaires de logements et les locataires réduiront massivement leurs frais d’énergie.
Ces derniers mois, en raison de la situation du marché, de l’inflation et des incertitudes que nous connaissons actuellement, les transactions ont sensiblement reculé sur le marché de l’immobilier. Le DP veut temporairement réintroduire le quart taux global afin de renforcer la demande sur le marché du logement.
Le DP veut à nouveau autoriser, temporairement, le transfert des gains sur cession émanant de ventes immobilières lorsqu’un logement en location est vendu et que les recettes sont investies dans la construction de nouveaux bâtiments.
Durant la législature en cours, de nouveaux logements sociaux ont été créés, entre autres par l’introduction de réductions d’impôt en cas de location à des organisations autorisées pour l’administration des logements sociaux. Le concept de la gestion locative sociale doit être développé et encouragé, notamment par une exonération d’impôt totale des revenus locatifs en lieu et place du taux actuellement en vigueur de 75 %.
Ces dernières années, après des décennies de blocage des réformes, le gouvernement présidé par le DP a enfin présenté, au cours de la législature actuelle, une réforme du système des impôts fonciers désuet. Le DP s’est clairement prononcé en faveur d’un abattement fiscal sur les impôts fonciers pour les parents qui souhaitent conserver un terrain pour le léguer à leurs enfants. Nous mettrons la réforme prévue en œuvre et veillerons à adapter la fiscalité pour la rendre plus juste et en meilleure adéquation avec la réalité d’aujourd’hui.
Le DP implémentera également l’impôt à la mobilisation de terrains, impôt sur la non-occupation de logements. Une étape ultérieure consistera pour le DP à augmenter et à accélérer l’impôt à la mobilisation de terrains.
Comme prévu, le DP introduira un registre national des logements. Celui-ci sert non seulement à la saisie des logements non occupés et au calcul de l’impôt sur les logements vacants, mais constitue aussi un instrument statistique utile pour les communes et les administrations.
Simplifier, numériser et rendre les procédures plus transparentes
Le DP examinera rigoureusement toutes les procédures d’autorisation, afin de les simplifier et accélérer. Nous mettrons en place une surveillance systématique de la législation en vigueur afin de pouvoir réagir rapidement à tout obstacle rencontré en pratique.
Comme seulement des avocats spécialisés sont en mesure d’avoir une vue d’ensemble de la législation actuelle et les dispositions exécutoires en matière de logement et de construction, le DP compilera les textes en question au sein d’un code de la construction clair. Ce code sera accessible à tout un chacun en ligne de manière interactive et facile à utiliser. En outre, nous voulons attribuer des moyens supplémentaires à la cellule de facilitation urbanisme et environnement et à la plateforme PAP qui contribuent à l’accélération des procédures.
De nombreuses difficultés procédurales s’expliquent par le fait que chaque commune a ses propres règlements en matière de construction et qu’elles sont parfois très éloignées les unes des autres. En collaboration avec les communes, le DP s’engagera donc pour examiner et uniformiser les directives communales en matière de construction. Dans ce cadre, le DP s’engagera tout autant pour la modernisation et la flexibilisation des règlements.
Enfin, le DP s’attellera à simplifier les procédures relatives aux plans d’aménagement généraux, aux plans d’aménagement partiels et aux modifications ponctuelles.
Le DP veillera à ce que toutes les procédures d’autorisation puissent se faire en ligne. En même temps, les demandes doivent être traitées par voie numérique pour un déroulement du travail plus efficient et une accélération des procédures.
Le DP introduira des délais pour chaque étape de la procédure d’approbation pour les administrations de l’État, pour autant que cela soit possible en pratique et conforme au droit européen. Si une administration ne réagit pas à une demande ou qu’elle n’a pas déposé de demande de prolongation du délai pour un motif suffisant à l’expiration d’un délai de 3 mois, cela vaut automatiquement comme un accord tacite au sens de la maxime : « silence vaut accord ». Le DP introduira la même réglementation pour les procédures d’approbation au niveau communal, et mettra simultanément à disposition des administrations communales les moyens nécessaires pour qu’elles puissent respecter le délai de 3 mois.
Le DP s’engage pour un cadre légal de protection de l’environnement fort. Néanmoins, les procédures longues et laborieuses sont un obstacle inutile à la création de logements supplémentaires. La stricte interprétation de la loi sur la protection de la nature à l’intérieur du périmètre de construction a mené à l’insatisfaction de nombreux citoyens. Le DP aspire à une protection de l’environnement ambitieuse et raisonnable que la population accueillerait favorablement. Nous examinerons précisément les textes de loi pour simplifier les processus, éviter les tâches effectuées en double et supprimer les modalités superflues.
Pour le DP, il est claire qu’un terrain constructible est un terrain constructible. Une fois classifié comme tel, y construire un bâtiment devrait être possible sans grandes difficultés. Les directives actuelles incitent hélas les propriétaires à tuer dans l’œuf l’apparition de n’importe quel biotope et l’installation d’animaux sur un terrain constructible pour qu’ils n’aient pas à s’acquitter de montants compensatoires ultérieurs. C’est pour cette raison que le DP veillera à ce qu’un inventaire de la flore et de la faune devant être compensées soit établi une fois pour toutes, par exemple lors de l’extension du périmètre de construction. Si des travaux de construction ont lieu plus tard, un nouvel examen environnemental n’aura plus à être effectué même si de nouveaux habitats se sont constitués entretemps. Enfin, le développement des friches industrielles doit être complètement exempté des obligations de compensation de la faune et de la flore.
Le DP veut garantir que les promoteurs publics jouent un rôle de précurseur dans leurs projets d’habitation en matière de matériaux durables et quant aux principes de l’économie circulaire.
Dans le cadre de la nouvelle législation sur les déchets, il devient obligatoire d’établir un inventaire des matériaux qui ont été utilisés lors de la construction d’un bâtiment. L’objectif est que le bâtiment puisse servir de réserve de matières premières et que les matériaux puissent être revalorisés ultérieurement. En conséquence, le DP promouvra l’économie circulaire de façon ciblée dans le secteur de la construction, p.ex. sous la forme de bâtiments modulaires.
Par ailleurs, les matériaux de construction durables, comme le bois, doivent être utilisés davantage. Le DP examinera les subventions accordées pour les matériaux durables telles qu’elles existent dans le cadre de l’assainissement énergétique, et les révisera si besoin est.
cf. chapitre Durabilité
Les nouvelles technologies telles que l’impression 3D contribuent certes à réduire les besoins en personnel qualifié, mais elles contribuent également à la possibilité de construire dans une perspective durable tout en préservant les ressources. Le DP encouragera par conséquent l’utilisation de technologies innovantes et développera, en collaboration avec le secteur privé, des projets visant à renforcer l’innovation. Le DP développera des incitations permettant de conserver les effectifs immobiliers à disposition et de les utiliser à d’autres fins, y compris comme lieux de résidence.
Le DP analysera en détail les avantages que peut avoir la numérisation pour simplifier les démarches administratives, y compris sur le marché du logement. L’objectif est de faciliter les transactions et de faire des économies sur les coûts, le tout avec la même sécurité juridique et autant de fiabilité.
L’introduction d’un registre national des logements servira au DP de base permettant de posséder partiellement un bien immobilier par « tokenisation » (processus de paiement par blockchain).
Le DP achèvera la réforme de la loi relative au bail à usage d’habitation exigée par les juridictions et veillera à ce qu’elle tienne compte de la situation économique actuelle du marché du logement et à ce que le rapport entre locataires et bailleurs soit équilibré. Il convient donc de mettre en place des règles claires et transparentes qui garantissent une grande protection aux bailleurs et incitent en même temps les investisseurs privés, autant que nécessaire, à investir dans la création de logements supplémentaires. Dans ce contexte, le DP suivra de près les conséquences d’une réforme sur le marché des logements à louer, en tirera un bilan au bout de deux années et apportera les éventuels changements qui s’imposent.
Le DP assurera une mixité sociale dans tous les projets d’habitation élaborés par les promoteurs publics. Pour cette raison, ce genre de projets ne doivent pas se composer exclusivement de logements locatifs et sociaux.
Ces dernières années, le marché du logement dynamique du Luxembourg a conduit de nombreux vendeurs à exiger des prix élevés bien au-delà de la valeur du marché ; en conséquence, les prix ont augmenté. D’une manière générale, davantage de transparence sur le marché du logement conduit à une formation des prix réaliste. Le DP introduira des directives de standardisation des contenus des annonces immobilières afin de permettre aux acheteurs potentiels une meilleure comparaison entre différents biens.
